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完済日が分からない抵当権の抹消について
住宅ローン等の融資を利用し、完済すると抵当権の抹消登記をする必要性があるのですが、先日ご依頼を頂戴した案件で数十年前に融資を完済し、抹消登記をせずに何年も経過してしまったという案件がありました。
当然お手元に完済後の書類もお持ちではなく、ご記憶もありませんでしたので、借入先だった金融機関に問い合わせをしてみました。
ところが、金融機関の方でもかなり昔の案件は完済しているかどうかは調べられても完済日までは分からないとのこと。
この状態で抵当権を抹消するには、登記原因を「年月日不詳弁済」として行うことができます。
今でも住宅ローン等の融資を完済すると登記上の抵当権も勝手に消える、もしくは金融機関の方で消してくれると思っていらっしゃる方が多くいるなと改めて実感させられる案件でした。
法定相続情報証明を使用したオンライン申請について
先日、「法定相続情報証明」を使用した遺産分割協議に基づく相続登記のご依頼を頂き、登記申請をさせて頂きました。
通常、「法定相続情報証明」を使用しないオンライン申請ですと登記申請時にＰＤＦで送信するのは、遺産分割協議に基づく相続登記であったとしても「相続関係説明図」のみになるのですが、「法定相続情報証明」には、各相続人の箇所に「分割」といった文言はありません。
そのため「法定相続情報証明」だけをＰＤＦで送信するだけでは足らず、「遺産分割協議書」等も送信する必要性があります。
当たり前ですが、「相続関係説明図」を作成したり送信したりする必要性はありません。
登記申請書の保存期間について
先日ご依頼頂きました案件で登記情報を確認したところ、登記内容に疑義があり（具体的に言いますと債権者代位で相続登記が過去になされているのですが、代位で相続登記をする際は法定相続分でしか登記ができないはずなのに、そうではない登記がなされている）、当時の登記申請書の内容を確認したく管轄法務局へ問合せをしたのですが、すでに廃棄されているとのことでした。
現行法ですと登記申請書の添付書類の保管期間は３０年なのですが、これは平成２０年の法改正により延長され、それまでは１０年でした。そのため確認することができず、次に一部の相続人が当時相続放棄をしたのではないかと推測し、現在調査中です。
この案件は他にも様々な課題があり、一つ一つ慎重に解決し、解決していけたらと思っております。
未成年者の相続放棄につきまして
未成年者は単独で相続放棄をすることができません。
その際は、法定代理人（親権者）が行うことになるのですが、両親が健在の場合は、二人が行い離婚等で一人が欠けている場合は、残りの一人が単独で行います。
また、法定代理人及び未成年者が全員相続放棄をすれば、問題ないのですが、未成年者だけが行ったり、法定代理人だけが行ったりする行為は利益相反行為となりますので、別途家庭裁判所へ「特別代理人」の選任申立てをする必要性が生じます。
財産管理契約及び任意後見契約につきまして
当事務所では「財産管理契約及び任意後見契約」作成のお手伝いもさせて頂いております。
先日もご依頼を頂戴し、お手伝いをさせて頂きましたが、財産管理契約における受任者は一人だけで良いのか、複数なら予備的受任者の定めを設けるのか設けないのか、任意後見契約における受任者を複数置くなら共同代理にすべきなのかどうかなど、お客様の置かれている状況によって最適な文案をご提案させて頂いております。
また、文案作成後には公証人との打ち合わせも代わりに行い、作成当日も同席させて頂き、最後に任意後見契約の謄本を取得させて頂き全ての業務完了となります。
このようにご依頼を頂ければ、お客様は当事務所を全ての窓口にして頂ければ済みますので、ご負担が少ないのではないかと思いますし、公証役場ではそこまで考えてはくれないであろう所まで文案のご提案をさせて頂きますので、ご安心頂けるのではないかと思います。まずはお気軽に当事務所の無料相談をご利用下さい！
