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不動産取引における詐欺事件について

先日の積水ハウスが被害にあった不動産取引における詐欺事件はかなり巧妙なものだったと思いますが、あそこまで巧妙ではない手口で不動産取引における詐欺事件は結構な頻度で発生しているようです。 私自身幸いなことにそのような取引に巻き込まれたことはないのですが、司法書士という職柄、いつ巻き込まれてもおかしくはないというリスクを常に抱えています。 所有者に成りすました不動産取引というのはいくつか特徴があります。 1.対象となる不動産が更地で所有権以外の抵当権、賃借権等の第三者の権利が付いていない ※当事者が多いと騙す対象が増えてしまうので、ほぼ所有権だけしか権利者がいない 2.案件の紹介から残金決済までの時間が非常に短い ※前日に依頼が入り、翌日決済のように事前にこちら側に調査・確認の隙を与えない 3.運転免許証等の写真付の本人確認用の書類がなく、健康保険証等の写真のない書類しか用意できないという ※写真のない書類の方が偽造が簡単だから 4.都心部等の売買代金が億単位以上のものが多い ※騙す方もリスクを伴うので、少額なものでは行わない 5.相談者や代理人といった当事者以外の第三者が同席するケースが多い ※複数の方がこちら側からの指摘に対応しやすい、もしくは決済を早く済ませるように心理的圧迫を与えやすい

清算型遺贈について

「清算型遺贈」とは、被相続人名義の不動産を換価(売却)し、金銭を第三者へ贈与することを言います。非常に珍しい事例なのですが、先日ご依頼を頂きました。 この手続きは、まず遺言執行者の権限により、法定相続人名義に「相続登記」をし、その後「売買による所有権移転登記」、最後に金銭を遺言書で指定された第三者へ贈与し、完了となります。 このような遺言書を遺すケースとしては、法定相続人に財産を残したくないケースや処分が面倒な不動産を所有していて、受贈者に面倒を掛けたくないなどといったケースが挙げられます。 当事務所では、相続手続きをメインとして扱っている関係で日々あらゆる事例に対応しております。 どうぞまずはお気軽に無料相談をご利用ください!

取締役会設置会社の定めの廃止について

取締役会設置会社の定めの廃止をすると派生して、他の登記事項も変更しなくてはならないケースが多数あります。 まずは「株式の譲渡制限に関する規定」です。 取締役会を置いているとまず間違いなく「~取締役会の承認を要する」となっているかと思うので、ここを「~株主総会の承認を要する」などと変更しなくてはなりません。 次に今まで平取締役だった取締役にも自動的に代表権が付与されてしまいます。 取締役A、B、C、代表取締役Aの場合→そのままだと取締役A、B、C、代表取締役A、B、C となってしまいます。(「代表権付与」の登記) 今まで通り代表者はAのみとしたいという場合には、株主総会もしくは取締役の互選(定款の規定による)によって再度Aを選び直さなくてはなりません。 その他登記に係らないところで定款の各規定を変更する必要性があり、全体を見直す必要性が生じます。 一般の方ですと見落としてしまいがちですので、ぜひ専門家にご相談下さい!

不動産と動産を分ける遺産分割協議書について

遺産分割協議書は必ずしも1通である必要性はありません。例えば、不動産のみのものと動産のみのものと分けて作成することも可能です。 先日ご相談頂いたお客様にご提案差し上げたのですが、この方は、相続税を納付する必要性があり、そのために被相続人の預貯金から支払いたいのだが、口座がロックされてしまっており引き出すことできない。さらに不動産は分筆登記を行っており、全ての協議終了までは時間がかかるといったものでした。 相続税の納付は10カ月という納付期限がありますので、早くしなくてはなりません。その時に有効なのが動産だけ先に分割協議を結んでしまい、不動産は後回しにするという方法です。 これなら、預貯金の解約手続きを先行して行うことが可能となり相続税の納付を期限内に済ませることができるということになります。 協議書を複数作成するのは、その保管等にも煩わしさが生じますので上記のようなご事情がなければ基本的にはお勧めは致しませんが、当事務所では臨機応変にご提案させて頂いております。

平成18年5月1日会社法施行時の監査役が退任することについて

先日、平成15年に監査役の就任登記を行ったきり何も登記をされていらっしゃらないお客様から役員の変更登記のご依頼を頂きました。 現在の会社法は平成18年5月1日に施行されているのですが、その時点で以下のいずれかの要件に当てはまる会社の監査役はその時点で任期が一旦満了しますので、もう一度選任し直す必要性があります。 1.「株式譲渡制限がない会社(公開会社)」+「資本金の額が1億円以下」の会社 2.「株式譲渡制限がある会社(非公開会社)」+「資本金が1億円以上になった」会社 なぜならば、会社法施行前の監査役は資本金が1億円以下の場合は、会計監査権限のみ、1億円を超える会社の監査役は会計監査のみならず業務監査権限も有しており、これが会社法が施行されてからは、原則会計監査+業務監査権限の双方を有し、例外的に非公開会社において、定款で定めることにより会計監査権限のみを有すると限定することができるようになりました。 要するに会社法施行前と施行後では監査役の監査範囲が異なるので、施行時に一旦任期を満了させましょうという考えから来るものです。
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